WP Careyは取引不可能な市場で取引中 (NYSE:WPC)

Aug 13, 2023

マリア・ヴォノトナ

私たちが所有する企業に対する標準的な継続的なデューデリジェンスの一環として、私は決算会見を聞き、補足資料に目を通しています。 これらを四半期ごとに数十件繰り返すと、数値が少しずつ変動し始めます。主なポイントは、どの業界や個々の企業の業績が予想よりも良いか悪いかということです。 ただし、時折、予想外のデータが発表され、決算発表の中で目立つことがあります。

WP Carey (NYSE:WPC) は、決算発表で次のような声明を発表し、衝撃を与えました。

「年初から現在まで、同社は2023年第1四半期の1億7,780万ドルと四半期末以降の5億6,570万ドルを含む、総額7億4,350万ドルの投資を完了しました。」

不動産をフォローしている人なら、過去 6 か月間取引がほぼ凍結されていることをご存知でしょう。 入札者は高金利環境を反映して高いキャップレートを要求しているが、売り手は依然として1年前の5％のキャップレートで売却しようとしている。

ほとんどのセクターでは、買い手と売り手の間には 100 ～ 300 ベーシス ポイントのスプレッドがあり、誰もそれを変えることを望んでいません。 したがって、取引量は大幅に減少しています。

それでは、WPC は今年、数十億ドル規模の買収額に向けてどのようなペースで進んでいるでしょうか?

まあ、売り手の要求に応じて支払うのも一つの方法でしょうが、コールに関するジェイソン・フォックスのコメントによれば、WPC のキャップレートは平均 7.2% です。

「当社の年初から現在までの投資は、当社の中核的焦点に沿って、加重平均キャップレート7.2%、加重平均リース期間21年で完了しており、事実上すべてが3つの産業ポートフォリオを含む産業売却リースバックであり、それぞれ1年以上となっています。 5000万ドル」

21 年のリース期間と工業用不動産を考慮すると、この高いキャップレートは特に印象的です。 市場に出回っている同様の不動産がキャップレート約5.5％で上場されているため、そのような不動産の取得を検討している他のREITはキャップレート7.2％では購入することができない。 さらに、たとえ買収先を見つけたとしても、資金調達が困難なままである。

WPC には、他の人がほとんどできない状況でも増加トランザクションを調達できるようにする 2 つの重要な側面があります。

WPC は市場取引を検討するのではなく、セール・リースバックを開始することで不動産の運営者と直接取引します。 これは、別の地主ではなく、テナントが現在所有している物件になります。 WPC はテナントと協力して、双方が相互に同意できる契約を構築します。 テナントは即座に資本を注入され、WPC は良好な物件、長期リース、有利なキャップレートを取得します。

WPC が提供する価値の 1 つは、不動産レベルの融資に関連する不測の事態を排除して、現金で迅速に取引を完了できることです。 時価総額が 155 億ドルの WPC は、カナダの大手製薬会社である Apotex との 4 億 6,800 万ドルのセール・リースバックなど、ほとんどの取引よりも大規模な取引も行うことができます。

WPC ははるかに安価なユーロ債を利用できる世界的な企業であるため、7.2% というかなり高いキャップ レートが増加しています。

4月24日、WPCは7億5000万ユーロまでのアコーディオン付き5億ユーロの定期融資を発表した。 融資コストはEURIBORを80ベーシスポイント上回ったが、WPCはスワップを利用して4.34％に固定した。

これは、キャップレート 7.2% の買収にかなり良いスプレッドをもたらします。

この環境で対外的に成長を遂げる稀有な能力には興味をそそられますが、それだけで WPC を購入できるわけではありません。 オーガニック成長、バリュエーション、リスクプロファイルを見てみましょう。

WPC は長い間存在しており、1 億 7,610 万平方フィートからなる多様なポートフォリオを蓄積してきました。

WPC

同社のセール・リースバックの多くは20年程度の期間でスタートしたが、長期間継続して実施しているため、加重平均残存リース期間は約10.9年となっている。 投資適格度 31.6% のテナント信用指標は、ピア トリプル ネットとかなり一致しています。